ДЕЯКІ ПРОБЛЕМИ ПЕРЕОФОРМЛЕННЯ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО

Давайте розглянемо деякі проблеми, що виникають у продавця та покупця під час продажу будинку (будівлі, споруди). Це пов’язано із недосконалістю законодавства, яке не враховує принцип неподільності нерухомої речі із земельною ділянкою.

До нерухомих речей належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (ст. 181 Цивільного кодексу України).

На законодавчому рівні закріплений принцип «земля слідує за будинком». Тобто, у разі продажу будинку (будівлі, споруди), до покупця автоматично переходить те право на земельну ділянку, яке було у продавця цього будинку (будівлі, споруди). Іншими словами, якщо будинок продавця знаходиться на земельній ділянці, якою він користується на умовах оренди, то до покупця будинку одночасно переходить право оренди цієї земельної ділянки, а якщо будинок знаходиться на власній земельній ділянці продавця, – тоді право власності на цю земельну ділянку (ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки мають бути обов’язково вказані у договорі купівлі-продажу будинку (будівлі, споруди), як істотні умови договору (ст. 377 ЦК України).

Разом з тим, у спеціальних законах, які регулюють процедуру державної реєстрації прав на нерухоме майно, принцип неподільності нерухомого майна не спрацьовує, коли будинок (будівля, споруда) знаходяться на орендованій земельній ділянці.

У законодавстві про державну реєстрацію речових прав передбачено, що для реєстрації права оренди земельної ділянки за іншою особою державному реєстратору необхідно надати договір про внесення змін саме до договору оренди земельної ділянки. Орендодавцем земельної ділянки є інша особа, ніж продавець будинку, і ця особа не є стороною договору купівлі-продажу. Під час укладення договору купівлі-продажу жодні зміни до договору оренди земельної ділянки не вносяться. Відтак, при укладенні договору купівлі-продажу будинку та державній реєстрації права власності покупця на будинок (будівлю, споруду) у державного реєстратора відсутні формальні підстави для державної реєстрації за покупцем права оренди земельної ділянки.

Виходить, що одні нормативні акти передбачають одночасний і автоматичний перехід прав на земельну ділянку разом із будинком (будівлею, спорудою), на якій вони знаходяться, але реалізувати цю норму неможливо через відсутність необхідного нормативного регулювання в інших нормативних актах.

Неузгодженість нормативних актів породжує ряд проблем для сторін договору купівлі-продажу.

Так, після укладення договору купівлі-продажу будинку (будівлі, споруди) продавцю і покупцю доводиться вчиняти додаткові дії по переоформленню права оренди на земельну ділянку, хоча законом встановлено одночасний перехід такого права до покупця.

Більше того, виникають труднощі під час сплати орендної плати за договором оренди. Для продавця будинку (будівлі, споруди) договір оренди земельної ділянки припинився в силу імперативних положень ст. 7 Закону про оренду землі, а право оренди перейшло до покупця в силу імперативних положень ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України. У зв’язку з цим, продавець вже не повинен сплачувати орендну плату за договором оренди земельної ділянки. В той же час, покупець ще не може сплачувати орендну плату, так як право оренди за ним не зареєстроване і він формально не є стороною договору оренди земельної ділянки. Тому органи державної податкової служби не зарахують платіж покупця як орендну плату за договором оренди земельної ділянки державної чи комунальної форми власності. Адже, платіж надходить від іншого суб’єкта, ніж той, який значиться орендарем за даними ДПС України. Натомість, органи державної податкової служби нарахують продавцю (попередньому орендарю земельної ділянки) заборгованість зі сплати орендної плати та штрафні санкції. Наявність заборгованості зі сплати орендної плати може стати підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки або ж бути формальною підставою для відмови продовжувати договір оренди землі на новий строк.

Для оформлення права оренди, покупець будинку (будівлі, споруди) звертається до орендодавця земельної ділянки для укладення договору про заміну орендаря у договорі оренди на покупця. Строк розгляду орендодавцем питання про заміну орендаря не визначений. Якщо мова йде про земельні ділянки комунальної або державної форми власності, то процес заміни орендаря є тривалим через необхідність дотриматись процедури погодження різними підрозділами внесення змін до договору. Для зменшення ризику розірвання договору оренди земельної ділянки покупець сплачує орендну плату за земельну ділянку і змушений буде потім доказувати в судовому порядку те, що ці платежі здійсненні ним за договором оренди земельної ділянки.

Продавець також змушений буде звертатись до суду для скасування зобов’язань зі сплати штрафних санкцій та орендної плати за земельну ділянку державної чи комунальної форми власності, нарахованих йому безпідставно, так як він не повинен був їх сплачувати.

У єдиному державному реєстрі судових рішень міститься не одна постанова Верховного Суду з даної категорії справ. Суд підтверджує автоматичний перехід права на земельну ділянку до покупця будинку (будівлі, споруди), скасовує нараховані продавцю будинку податкові зобов’язання, вказує на незаконність розірвання договору оренди земельної ділянки через заборгованість зі сплати орендної плати, і т.п. (напр., постанови Верховного Суду від 18.04.2019 у справі №  913/210/18, від 19.06.2018 у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 29.11.2018 у справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 у справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі №913/661/17, від 06.03.2019 у справі №914/2687/17, від 04.04.2019 у справі № 910/7197/18 та ін.).

Для вирішення цієї проблеми у законодавстві про державну реєстрацію речових прав необхідно тільки передбачити обов’язок державного реєстратора вносити запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про перехід права оренди земельної ділянки до покупця одночасно з державною реєстрацією права власності покупця на будинок (будівлю, споруду).

Це питання потребує невідкладного вирішення з боку Держави. Такі неузгодженості зводять нанівець реформи та ускладнюють ведення бізнесу. Сподіваємось на швидке вирішення такої недалекоглядності законодавця.

2021-05-20T15:41:54+00:00