КАРАНТИН vs. ОРЕНДА

Офіційне запровадження владою карантину в Україні, пов’язане зі стрімким розповсюдженням короновірусної хвороби (COVID-19), змусило малий і середній бізнес не на один місяць «затягнути паски».

В межах карантину Урядом заборонено роботу суб’єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів, зокрема закладів громадського харчування, таких як ресторани, кафе, кав’ярні, бари тощо; торговельно-розважальних центрів, інших закладів розважальної діяльності – дискотек, нічних клубів, комп’ютерних клубів, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного і побутового обслуговування населення, СПА салонів, салонів краси, саун, косметологічних кабінетів, кабінетів масажу, перукарень, тату салонів тощо (більш докладно див. постанову Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України коронавірусу Covid-19» №211 від 11.03.2020 із наступними змінами та доповненнями).

Відтак, ряд суб’єктів господарювання з об’єктивних причин не можуть здійснювати свою діяльність, оскільки в іншому випадку, ним загрожує адміністративна і навіть кримінальна відповідальність за порушення правил щодо карантину людей (див. Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)» від 17.03.2020 №530-IX).

Нажаль, чим довше у країні карантин, тим більше орендарів через відсутність доходу не можуть сплачувати орендні платежі, а значить може виникнути необхідність судового врегулювання спорів між орендарем та орендодавцем.

Отже, що робити з орендними відносинами, коли власники бізнесу не мають доходу, приміщення не використовують, а орендодавці вимагають сплачувати орендну плату за приміщення?

Радимо, перш за все звернути увагу на текст укладеного договору оренди, а саме: на наявність у договорі підстав для звільнення орендаря від орендної плати. Такими умовами договору може бути звільнення орендаря від орендних платежів за періоди, коли з незалежних від нього причин орендар не міг використовувати орендовані приміщення.

Відсутність у договорі положень про звільнення орендаря від сплати орендної плати не свідчить про безумовний обов’язок наймача сплачувати оренду за періоди неможливості використання ним орендованих приміщень. Адже сторони договору мають також керуватись положеннями законодавства.

Так, згідно із частиною 6 ст. 762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за користування майном за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Вичерпного переліку обставин, які перешкоджають наймачу (орендарю) користуватись об’єктом оренди, Цивільний кодекс не містить. На нашу думку, обмежувальні карантинні заходи можуть відноситись до таких обставин, якщо вони об’єктивно унеможливлюють використання орендованого приміщення.

На підтвердження такого висновку свідчить і прийняття законодавцем Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» від 30.03.2020 року №540-IX, яким було доповнено розділ “Прикінцеві та перехідні положення” Цивільного кодексу України новим пунктом: «14. З моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України “Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2” від 11 березня 2020 року №211 (з наступними змінами і доповненнями), і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу».

Потім 13.04.2020 Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про Державний бюджет України на 2020 рік» Верховна Рада внесла зміни у цей пункт «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України та виклала його у наступній редакції: 14. Встановити, що на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до частини другої статті 286 Господарського кодексу України, частин четвертої та шостої статті 762 Цивільного кодексу України, також є заходи, запроваджені суб’єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб”.

Отже, введення у країні карантину та заборони певних видів діяльності, якщо це робить неможливим використання орендованих приміщень, є підставою для звільнення орендаря від сплати орендної плати.

Також радимо регулярно перевіряти всі подальші зміни і доповнення, внесені Урядом у постанову №211 від 11.03.2020, чи не було виключено вид господарської діяльності орендаря з переліку заборонених у період карантину.

Разом з тим, якщо карантинні заходи не стосувались заборони того виду діяльності, який здійснює орендар, але останній припинив використання об’єкту оренди з власної ініціативи, то він не зможе посилатись на норми ст. 762 ЦК України як підставу для звільнення від сплати орендної плати.

Важливими є зміни, що внесені згаданим вище Законом від 13.04.2020. Адже законодавець відніс карантин до заходів, які дають можливість орендарю вимагати зменшення орендної плати, якщо внаслідок його запровадження змінилися передбачені договором оренди умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди (ч. 2 ст. 286 ГК України).

Однак, як і при повному звільнення орендаря від сплати орендної плати, так і у разі права на зменшення її розміру, саме на наймача покладається обов’язок доказати існування реальних обмежень господарської діяльності, що вплинуло на умови господарювання або на істотне погіршення стану об’єкту оренди.

Крім формальної відповідності виду діяльності орендаря, які були заборонені на час карантину, обов’язковим є також доказування й інших необхідних обставин для застосування ст. 762ЦК України, ст. 286 ГК України. Якщо спір між орендарем та орендодавцем дійде до суду, то спір буде вирішуватись судом на підставі наданих сторонами доказів, про які слід подбати заздалегідь.

Іноді виникає питання, чи не краще орендарю посилатися на пункт у договорі про форс-мажор та не сплачувати орендні платежі на цій підставі, тим більше, що Законом України від 17.03.2020 №530-IX внесено зміни до частини 2 статті 14-1 Закону України “Про торгово-промислові палати в Україні” і віднесено карантин до переліку форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

До форс-мажорних відносяться надзвичайні та невідворотні обставини, що об’єктивно унеможливлюють виконання зобов’язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов’язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами. Неможливість виконання зобов’язань за договором через обставини непереборної сили обов’язково повинна бути засвідчена сертифікатом Торгово-промислової палати України, регіональних торгово-промислових палат (ТПП).

Проте, для отримання такого сертифікату необхідно, по-перше, оплатити послуги відповідної ТПП за: розгляд заяви і наданих документів; засвідчення форс-мажорних обставин та видачу сертифіката (для суб’єктів малого підприємництва – безкоштовно, за умови надання відповідного підтвердження); додатково – за терміновість. По-друге, подані документи повинні свідчити про наявний причинено-наслідковий зв’язок між форс-мажорними обставинами та неможливістю виконання зобов’язань.

Відтак, для отримання сертифікату орендарю необхідно буде довести, що карантинні обмеження настільки суттєво вплинули на його стан, що саме через них орендар не може виконати свої зобов’язання перед орендодавцем по сплаті орендної плати. Проте, довести це вбачається проблематичним, оскільки на період карантину робота банківських установ не припинена, відтак у орендаря є реальна можливість сплатити орендні платежі, а відсутність коштів – не вважається обставиною форс-мажору.

Більше того, навіть отримання сертифікату ТПП не звільняє суб’єкта господарювання від виконання договірного зобов’язання. Такий сертифікат лише надасть можливість орендарю відстрочити його виконання до того часу, коли форс-мажорні обставини припиняться. Іншими словами, сертифікат ТПП не звільняє орендаря від сплати орендних платежів на період карантину і їх все одно доведеться сплатити орендодавцю, коли карантин закінчиться. Обставини форс-мажору звільняють орендаря від відповідальності за порушене зобов’язання (наприклад, штрафу, пені), яка передбачена договором оренди чи у законодавстві за час прострочення сплати орендної плати на період дії форс-мажорних обставин.

Таким чином, форс-мажор не передбачає звільнення особи від виконання свого зобов’язання та не призводить до припинення такого зобов’язання, а «відкладає» виконання такого зобов’язання на час до закінчення обставин форс-мажору і звільняє від заходів відповідальності за порушення зобов’язання.  

Отже, у контексті питань, що розглядаються у цій статті, ми віддаємо перевагу положенням ст. 762 ЦК України перед обставинами форс-мажору.

Для ініціювання переговорного процесу із орендодавцем та формування доказової бази для можливого судового спору з даного питання, орендарю доцільно скласти для орендодавця юридично правильного листа. У ньому потрібно описати незалежні від орендаря обставини, через які він не може використовувати орендоване приміщення, а також зазначити про юридичні підстави звільнення орендаря від орендної плати чи про зменшення її розміру. Також слід подбати про формування доказової бази зупинення господарської діяльності орендаря та неможливості її здійснення, або ж істотної зміни стану орендованого приміщення. Такі докази у кожному випадку будуть різними, так як є специфіка видів діяльності, орендованих приміщень, договорів оренди тощо.

Орендодавець може не погодитись із твердженнями орендаря і продовжить вимагати платити орендну плату у повному розмірі, навіть якщо повідомлення орендаря буде законним. Тоді  без судового вирішення спору не обійтись.

Утім, адвокати нашого адвокатського бюро можуть допомогти підготувати юридично правильного листа до орендодавця, заздалегідь підготуватися до можливого судового спору з орендодавцем і мінімізувати ризики настання негативних наслідків вирішення справи у суді.

2020-04-29T06:30:26+00:00