КУПІВЛІ-ПРОДАЖ ТА ОРЕНДА ЗЕМЕЛЬ: НОВЕЛИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАВСТВА

Пропоную Вашій увазі огляд змін у земельному законодавстві, яке незабаром набере чинності.

  1. Щодо продажу с/г земель (ЗУ №552-IX вступає в силу із 01.07.2021):
    • Юридичним особам (крім банків) буде заборонено купувати частки у інших юридичних особах, які є власниками земель с/г призначення (ч. 1 ст. 130 ЗК у новій редакції). Обмеження діятиме до вирішення цього питання на референдумі;
    • До 01.01.2024 у громадянина не може бути сукупно більше ніж 100 га земель с/г призначення, крім випадків, коли земельні ділянки набуті до 01.07.2021 року (п. 15 Перехідних положень ЗК у новій редакції). Після 01.01.2024 – у власності громадянина не може бути більше ніж 10 тис.га земель с/г призначення (ч. 2 ст. 130 ЗК у новій редакції).

Зверніть увагу!!: винятків із цього правила немає, тому після 01.07.2021 навіть набуття громадянином земель с/г призначення у спадщину буде підпадати під заборону, якщо у громадянина вже будуть у власності земельні ділянки площею 100 га.

  • До 01.01.2024 забороняється під загрозою недійсності угод з моменту їх укладення, у т.ч. укладених на майбутнє, – купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок для ведення товарного с/г виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення ОСГ, а також земельних часток (паїв). Винятки: перехід до банків права власності на земельні ділянки як предмет застави, передача земельних ділянок у спадщину, обмін (міна) відповідно до частини другої статті 37 1 ЗК України (п. 15 Перехідних положень ЗК у новій редакції).
  • У власності юридичної особи не може бути більше ніж 10 тис.га земель с/г призначення (ч. 2 ст. 130 ЗК у новій редакції).

Загальна площа земель ЮО, яка може бути у її власності, зменшується на площу земель, які вже є власністю її учасників. При цьому, якщо учасник ЮО є одночасно співвласником інших ЮО, які мають у власності земельні ділянки с/г призначення, то вважається, що такому учаснику на праві власності належать земельні ділянки с/г призначення, які відповідають його частці у такій іншій юридичній особі помноженій на загальну площу земель, які є власністю такої юридичної особи.

Схематично, це виглядає так:

Максимальна площа с/г земель ЮО = 10 тис га – (площа земель у власності кожного із учасників ЮО + площа земель, що відповідає частці кожного учасника у інших ЮО, які мають у власності землі с/г призначення);

  • Порушення вимог щодо максимальної площі земель с/г призначення є підставою для визнання правочину з набуття земельної ділянки у власність недійсним та конфіскації земельної ділянки. Конфіскація надлишкових гектарів здійснюватиметься за рішенням суду із подальшим продажем земель на торгах і передачі виручених коштів особі, у якої землю конфіскували (ч. 3 ст. 130, ст. 145 ЗК у новій редакції).
  • Розрахунки за договором купівлі-продажу земельної ділянки повинні будуть відбуватись виключно у безготівковій формі і покупець повинен підтвердити законність джерела походження коштів на придбання землі (ч. 5-6 ст. 130 ЗК у новій редакції).
  • Купівля-продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності с/г призначення заборонена, крім викупу земельних ділянок, які перебувають у постійному користуванні громадян для ведення селянського (фермерського) господарства, а також ділянок, які перебувають в оренді, яку постійні користувачі земель с/г призначення переоформили на право оренди до 2010 р. (ч. 7 ст. 130, п. 6 Прикінцевих положень ЗК у новій редакції).
  1. Щодо оренди земельних ділянок (ЗУ №340-ІX – наведені норми вступають в силу із 15.07.2020):
    • Запроваджується новий механізм автоматичного «поновлення договорів оренди» земельних ділянок приватної власності на новий строк на тих же умовах. Якщо у договорі оренди сторони передбачили таку умову у договорі, то вона окремо фіксується у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і програмне забезпечення автоматично вносить запис про поновлення дії договору оренди на такий же строк. Для припинення автоматичного поновлення договору на новий строк, сторона договору повинна не менше ніж за 1 місяць подати заяву держреєстратору про скасування цієї умови.

Зверніть увагу!!!: Поновлюватись буде договір на строк дії договору, а державна реєстрація речового права (права оренди) буде продовжуватись на той самий строк (ст. 126 1 ЗК у новій редакції).

Такий механізм поновлення договору оренди може застосовуватись до земель державної або комунальної власності лише якщо на ділянці знаходиться будівля/споруда орендаря. При цьому, торги про передачу такої ділянки в оренду не проводяться (ст. 126 1 ЗК у новій редакції, ст. 134 ЗК у діючій редакції).

  • Орендар матиме «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк», яке є самостійним інститутом порівняно із «поновленням договору». Для цього орендар, який належно виконував умови договору, повинен у передбачений договором оренди строк (але не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору) повідомити орендодавця листом про своє переважне право і додати до листа проект договору оренди. Орендодавець розглядає проект протягом місяця і укладає його (у т.ч. після погодження нових істотних умов договору) або повідомляє про відмову в укладенні договору. Відмова чи зволікання орендодавця із відповіддю можуть бути оскаржені орендарем до суду (ст. 33 Закону про оренду землі у новій редакції).
  • Якщо на земельній ділянці знаходиться будівля/споруда орендаря і договір оренди цієї ділянки продовжено чи укладено на новий строк, то до тексту договору оренди землі повинні включатись зазначені вище нові правила про поновлення договору оренди та про переважне право орендаря на укладення договору на новий строк. Новий Закон застосовується до договорів оренди після набрання ним чинності, а до договорів оренди, укладених до набрання Законом чинності, – діють попередні норми законодавства (див. Перехідні положення Закону про оренду землі у новій редакції).
  • Із 01.2020 діє правило про припинення договору оренди одночасно із державною реєстрацією права власності на земельну ділянку її власником, яка раніше була невитребуваним паєм і передавалась райдержадміністрацією в оренду. Орендарю надається час зібрати урожай, але він повинен сплатити орендну плату новому власнику земельної ділянки з моменту припинення договору і до часу фактичного збирання врожаю (ч. 3 ст. 13 Закону №899-ІV).
2020-05-20T11:05:16+00:00